Grundsteuerreform nimmt wichtige Hürde

Seit Jahren gehört die Grundsteuerreform zu den meistdiskutierten finanzpolitischen Themen in Deutschland – auch in Baden-Württemberg. Auslöser war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das die jahrzehntelang unveränderten Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte und den Gesetzgeber zu einer grundlegenden Neuregelung verpflichtete.

Seither wurde viel über Modelle, Bewertungsmaßstäbe und mögliche Belastungsverschiebungen gestritten – sowohl politisch als auch vor den Gerichten. Nun deutet sich erstmals an, dass mehr Ruhe und vor allem mehr rechtliche Klarheit einkehren könnte. Mit seinem aktuellen Grundsatzurteil hat der Bundesfinanzhof einen wichtigen Baustein gesetzt und zentrale Fragen zur neuen Grundsteuer beantwortet.

BFH erklärt das Grundsteuer-Bundesmodell für verfassungsgemäß

Der BFH wies in drei Verfahren die Revisionen gegen das Bundesmodell ab und sah weder formelle noch materielle Verfassungsverstöße. Das Gericht bestätigte, dass das Ertragswertverfahren grundsätzlich geeignet sei, den vom Gesetzgeber definierten Belastungsgrund abzubilden: nämlich das Innehaben von Grundbesitz und die damit verbundene Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung. Die typisierenden und pauschalierenden Elemente seien im Massenverfahren zulässig und zur Sicherstellung eines praktikablen Vollzugs erforderlich, so das Gericht.

Auch Kritikpunkte der Kläger – etwa zur Grobheit von Bodenrichtwertzonen, zur pauschalen Nettokaltmiete oder zu mangelnden Lageunterschieden – überzeugten das Gericht nicht. Die unvermeidlichen Bewertungsunschärfen seien durch die Ziele der Reform gerechtfertigt, insbesondere die Vermeidung eines erneuten „Bewertungsstaus“ und die angestrebte Automatisierung des Vollzugs.

Bedeutung der Entscheidung aus kommunaler Sicht

Für Baden-Württemberg hat das Urteil keine unmittelbare Wirkung, da das Land ein eigenes Grundsteuermodell anwendet. Dennoch können zentrale Aussagen des BFH zur Auslegung des Gleichheitsgrundsatzes und zur zulässigen Typisierung auch Auswirkungen auf die Bewertung des Landesmodells haben. Darauf weist auch der Gemeindetag Baden-Württemberg hin.

Besonders relevant sind dabei zwei Aspekte:Zum einen der Belastungsgrund und die Bemessungsgrundlage. Der BFH betont, dass der Gesetzgeber weitgehende Spielräume hat, solange der Belastungsgrund realitätsgerecht abgebildet wird und das System insgesamt schlüssig bleibt. Diese Grundsätze gelten für alle Modelle – auch für die Landeslösung. Zum anderen die Maßgeblichkeit der Bodenrichtwerte. Das Gericht bestätigte ausdrücklich die Zulässigkeit gesetzlich typisierter Bodenrichtwerte. Auch wenn diese im Einzelfall von realen Grundstückswerten abweichen können, seien sie ein verfassungsrechtlich tragfähiges Instrument. Damit stärkt das Urteil die Rolle der Gutachterausschüsse und bestätigt die Bedeutung marktnaher Bodenrichtwerte als Grundlage der Besteuerung.

Relevanz für die Landesgrundsteuer Baden-Württemberg

Während im Bundesmodell das Ertragswertverfahren dominiert, setzt Baden-Württemberg auf ein modifiziertes Bodenwertmodell. Die Aussagen des BFH sind daher nicht eins zu eins übertragbar, könnten aber Hinweise darauf geben, wie weit der gesetzgeberische Gestaltungsspielraum reicht. Der BFH wird voraussichtlich im April 2026 erstmals mündlich über Musterverfahren zum Landesgrundsteuergesetz Baden-Württembergs verhandeln.

Ausblick für Kommunen

Die nun vorliegenden Entscheidungen zum Bundesmodell geben Kommunen indirekt mehr Planungssicherheit. Zwar bleibt abzuwarten, wie der BFH das Landesmodell bewertet, doch weisen die aktuellen Urteile darauf hin, dass das Gericht typisierende und vereinfachende Elemente in großräumigen Bewertungsverfahren grundsätzlich akzeptiert. Für Baden-Württembergs Städte und Gemeinden bedeutet dies: Die laufende Umsetzung der reformierten Grundsteuer kann stabil fortgeführt werden. Die künftigen Entscheidungen zum Landesmodell könnten auf einer bereits recht großzügig interpretierten verfassungsrechtlichen Linie aufbauen.

Kommunen sollten dennoch die weiteren Entwicklungen aufmerksam verfolgen, insbesondere mögliche Anpassungsbedarfe infolge der BFH-Verhandlungen 2026.

Weitere Verfassungsbeschwerde angekündigt

Trotz der Entscheidung des Bundesfinanzhofs, die Reform des Bundesmodells als verfassungsgemäß zu bestätigen, ist der Streit um die Grundsteuer damit noch nicht beendet. Der Immobilienverband „Haus & Grund“ sowie der Bund der Steuerzahler haben bereits angekündigt, eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe vorzubereiten und zu unterstützen. Beide Verbände halten die pauschale Berechnung über durchschnittliche Bodenrichtwerte und Nettokaltmieten weiterhin für verfassungsrechtlich bedenklich und sehen darin eine potenzielle Ungleichbehandlung vieler Eigentümer. Nach ihrer Auffassung löst das BFH-Urteil die grundlegenden Probleme der Reform nicht, weshalb sie nun eine erneute rechtliche Klärung anstreben. Diese nächste Instanz könnte auch für andere Modelle – wie das baden-württembergische – wegweisend sein, wenn der Verfassungsgerichtshof die verfassungsrechtlichen Maßstäbe der Grundsteuer endgültig definiert.