Wohnen hat Vorfahrt – Was das Upgrade des Baugesetzbuchs für Kommunen bedeutet
Am 27. Mai 2026 hat das Bundeskabinett das „Gesetz zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ beschlossen. Es sieht ein tiefgreifendes „Upgrade“ des Baugesetzbuchs (BauGB), das nahezu alle Bereiche kommunaler Planung neu justiert.
Wohnungsbau soll künftig als überragendes öffentliches Interesse gelten, Bauleitplanverfahren sollen gestrafft und vollständig digitalisiert werden, und Kommunen erhalten erstmals schärfere Werkzeuge gegen sogenannte Schrottimmobilien.
Die Reform ist ein zentrales Vorhaben der schwarz-roten Koalition und setzt Beschlüsse um, auf die sich die neue Bundesregierung bereits im Koalitionsausschuss vom 28. November 2025 geeinigt hatte. Nach dem als „Bau-Turbo“ bezeichneten § 246e BauGB, der seit Oktober 2025 gilt und als befristete Experimentierklausel bis 2030 läuft, ist das BauGB-Upgrade der zweite Schritt auf dem Weg zu einem strukturell reformierten deutschen Baurecht.
Baugesetzbuch-Novelle: Wohnen nun „überragendes öffentliches Interesse“
Die wichtigsten Neuerungen bestehen in der Einordnung des Thema Wohnens als überragendes öffentliches Interesse. In angespannten Wohnungsmärkten erhält der Wohnungsbau Vorrang, vergleichbar mit dem Status, den erneuerbare Energien und Verkehrsinfrastruktur bereits genießen.
Zudem ist ein beschleunigtes Bauleitplanverfahren vorgesehen: Geplant ist hier eine Zwei-Jahres-Frist für den Abschluss von Bebauungsplanverfahren sowie vereinfachte Umweltprüfungen. Daneben soll es zu einer vollständigen Digitalisierung der Prozesse kommen: Planungsverfahren also sollen vollständig digital und damit auch für Bürgerinnen und Bürger transparenter werden.
Auch ist ein spezifisches Kommunales Vorkaufsrecht im Gesetz verankert: In Milieuschutzgebieten soll das kommunale Vorkaufsrecht wiederhergestellt werden, das 2021 durch ein BGH-Urteil faktisch ausgehebelt worden war. Auch bei Schrottimmobilien erhalten Kommunen mehr Handhabe gegen verwahrloste Gebäude. Bei „extremem Missbrauch" soll sogar eine Enteignung möglich werden.
Zudem wird in der Novelle der Klimaschutz in der Bauleitplanung gestärkt: Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung werden damit stärker im Planungsrecht verankert.
Darüber hinaus können Gebäude nach dem Beschluss künftig einfacher aufgestockt werden können, teilweise ohne gesonderte Bebauungsplanänderung.
Bauministerin Verena Hubertz (SPD), die das Reformpaket federführend erarbeitet hat, sprach von einem Paradigmenwechsel im deutschen Planungsrecht. Das Baugesetzbuch regelt, wo und wie gebaut werden darf — und wie Nutzungskonflikte aufgelöst werden, etwa wenn Wohnungsbau, Straßenausbau und Grünflächenschutz kollidieren. Bislang fehlte dem Wohnungsbau darin ein klares rechtliches Gewicht. Das ändert sich nun.
Kommunen: „Richtige Richtung“, aber mit Vorbehalten
Aus Sicht der deutschen Städte und Gemeinden zeigt die Reform in die richtige Richtung. Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB), der das Gesetzgebungsverfahren intensiv begleitet hat, begrüßt zentrale Elemente, äußert aber auch deutliche Vorbehalte gegenüber einzelnen Regelungen. Der Verband hebt hervor, dass zahlreiche seiner Hinweise und die der kommunalen Spitzenverbände in den Kabinettsentwurf eingeflossen sind — darunter die vollständige Streichung des geplanten Wiederherstellungsbeitrags, die Verlängerung der Verwendungsfrist für Ersatzgeld von zwei auf fünf Jahre sowie die angepasste Privilegierung von Feuerwehrhäusern und Rettungsdiensten im Außenbereich.
Ralph Spiegler, Präsident des Deutschen Städte- und Gemeindebundes, erkennt in dem Entwurf grundsätzlich eine kommunalfreundliche Handschrift. „Bauen in Deutschland muss weiter beschleunigt werden. Zudem müssen die gemeindlichen Spielräume im Städtebaurecht gestärkt werden“, sagte Spiegler gegenüber der Rheinischen Post. Vorschläge zur Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte, zur Vereinfachung der Umweltprüfung und zur vollständigen Digitalisierung der Bauleitplanverfahren seien daher zu begrüßen. Dies gelte auch für die verbesserte Verankerung von Klimaschutz und Klimaanpassung in der Bauleitplanung sowie für die neuen kommunalen Möglichkeiten, gegen verwahrloste Schrottimmobilien vorzugehen.
Zweijahresfrist bei Bebauungsplanverfahren: „Praxisfremd“
Scharf kritisiert Spiegler hingegen den Vorschlag, Bebauungsplanverfahren künftig innerhalb von zwei Jahren zum Abschluss zu bringen. „Nicht sachgerecht“, urteilt der DStGB-Präsident. Zwar mag die Intention des Gesetzgebers, Verfahren zu beschleunigen, nachvollziehbar sein, kommunale Bauleitplanverfahren seien aber regelmäßig durch komplexe rechtliche Anforderungen geprägt, die von den Kommunen nicht ohne Weiteres beschleunigt werden könnten. Insbesondere Umweltprüfungen, Immissionsschutzfragen, Fragen der verkehrlichen Erschließung oder Altlastenprüfungen erforderten teils aufwändige Prüfungen und Abwägungen. „Eine Zeitvorgabe von zwei Jahren stellt sich insoweit als praxisfremd dar. Hier werden Erwartungen geweckt, die Kommunen gar nicht auf sich allein gestellt erfüllen können“, so Spiegler.
Auch beim zweiten großen Streitpunkt aus Sicht der Kommunen bleibt Spiegler skeptisch: Inwieweit die Einstufung des Wohnungsbaus in angespannten Märkten als überragendes öffentliches Interesse tatsächlich zu Verfahrensvereinfachungen beitragen könnte, „bleibt abzuwarten“. Konflikte zwischen Siedlungsentwicklung und Freiraum- und Biodiversitätsschutz sowie daraus resultierende Klageverfahren seien „vorprogrammiert“, was Verfahren womöglich verlängere statt sie zu kürzen. Normen und Standards müssten auf das notwendige Maß reduziert werden, um die Baukosten nachhaltig zu senken. Auch die soziale Wohnraumförderung müsse auf hohem Niveau langfristig verstetigt werden. Anderenfalls würden die Ziele im Bereich des Wohnungsbaus nicht erreicht.
Der DStGB werde das weitere Gesetzgebungsverfahren „in diesem Sinne eng begleiten“, auch mit Blick auf zukünftige Vorhaben beim Ausbau erneuerbarer Energien und begleitender Infrastruktur im planerischen Außenbereich, wo kommunale Planungs- und Entscheidungsspielräume nicht unnötig beschränkt werden dürften.
Neues Baugesetzbuch: Ein Schritt zur Lösung des Wohnungsproblems?
Hintergrund der neuen Gesetzesinitiative ist das weiterhin bestehende Problem des m,angelnden Wohnraum in Deutschland. Der Druck im deutschen Wohnungsmarkt ist immens. Expertinnen und Experten gehen von rund 1,4 Millionen fehlenden Wohnungen aus. Die Zahl neu gebauter Einheiten hat jedoch in den vergangenen Jahren einen Tiefstand erreicht, Großstadtmieten sind in einem Jahrzehnt um teils mehr als 40 Prozent gestiegen. Gleichzeitig haben hohe Bauzinsen, explodierte Materialkosten und langwierige Genehmigungsverfahren den Neubau massiv abgewürgt.
Mieterverbände begrüßen die Reform, Eigentümer reagieren verhalten
Der Deutsche Mieterbund reagierte ausdrücklich positiv auf den Kabinettsbeschluss. Besonders die geplante Wiederherstellung des kommunalen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten wurde als wichtiger Erfolg im Kampf gegen Verdrängung und steigende Mieten gewertet. Damit wären Kommunen wieder besser in der Lage, Spekulationskäufe in sozialen Erhaltungsgebieten zu verhindern.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßte den Beschluss ebenfalls grundsätzlich als „klares Signal für mehr Tempo im Wohnungsbau“. ZIA-Präsidentin Iris Schöberl lobte, dass zentrale Branchenforderungen wie der Vorrang für den Wohnungsneubau, straffe Fristen und schlankere Umweltprüfungen aufgegriffen wurden. Zugleich warnt der Verband vor den geplanten Erweiterungen des kommunalen Vorkaufsrechts: Diese stellten weitreichende Eingriffe in das grundrechtlich geschützte Eigentum dar, die Investitionen und letztlich den Neustart beim Wohnungsneubau gefährden könnten.
Die Baugesetzbuch-Novelle muss nun den parlamentarischen Weg durch den Bundestag nehmen. Da das Gesetz nicht der Zustimmung des Bundesrats bedarf, könnte es vergleichsweise zügig in Kraft treten. Laufende Bauanträge werden dabei grundsätzlich nach altem Recht zu Ende geführt, neue Vorhaben fallen dann unter das reformierte Baurecht.
