Qualität vor Preis

Die sogenannte Konzeptvergabe ist ein Verfahren, bei dem Kommunen Grundstücke nicht an die Meistbietenden verkaufen, sondern an jene, die das überzeugendste Gesamtkonzept vorlegen – etwa mit Blick auf Architektur, Nutzungsmischung, Nachhaltigkeit oder soziale Aspekte. Damit kann die bauliche und soziale Qualität von Bauprojekten einer Stadt oder Gemeinde aktiv gesteuert werden.

Bisher Vorbehalte wegen rechtlicher Unsicherheit

Die Konzeptvergabe kommt bislang jedoch vor allem in Großstädten zum Einsatz. „Die kleineren Kommunen haben oft Angst davor, weil sie befürchten, dass die Konzeptvergabe ein sehr aufwendiges Verfahren ist“, sagt Birgit Priebe. Sie ist die Baubürgermeisterin von Remseck am Neckar, einer Stadt mit rund 26.600 Einwohnerinnen und Einwohnern im Landkreis Ludwigsburg. Man scheue vor allem wegen rechtlicher Unsicherheit zurück – etwa bestehe die Sorge, dadurch ins EU-Vergaberecht zu rutschen, was hohe Kosten verursachen würde, da externe Juristen oder Fachleute hinzugezogen werden müssten.

Hinzu komme, so Priebe weiter, dass die bisherigen Veröffentlichungen, zum Beispiel vom Deutschen Institut für Urbanistik (Difu), sich meist auf Großprojekte in Städten wie München, Hamburg oder Berlin beziehen. „Da sagen kleinere Gemeinden mit 5.000 oder 10.000 Einwohnern schnell: ‚Das passt doch für uns alles gar nicht – das ist viel zu kompliziert und teuer.‘“

„Konzeptvergabe ist ein Ideales Instrument für wirtschaftlich schwierige Zeiten“

Birgit Priebe betont jedoch, dass die Konzeptvergabe für alle Kommunen ein ideales Instrument sein kann – gerade jetzt in wirtschaftlich schwierigen Zeiten, in denen viele Bauunternehmen und Investoren wegen hoher Baukosten, gestiegener Zinsen und unsicherer Marktbedingungen bei neuen Vorhaben zögern. Auch die problematische Finanzlage der Kommunen spreche dafür. „Wenn eine Kommune ein Grundstück zu veräußern hat, kann sie es derzeit in der Regel nicht selbst bebauen“, erklärt sie. „Eine Konzeptvergabe eröffnet dann die Möglichkeit, nicht nur auf den höchsten Preis zu setzen, sondern gezielt eine Bietergemeinschaft aus Investor und Architekturbüro zu gewinnen – also Partner, die nicht nur gute Ideen einbringen, sondern diese auch umsetzen können. Das ist für viele Kommunen ein echter Gewinn, gerade wenn finanzielle und personelle Ressourcen knapp sind.“

Remsecks Chefin des Baudezernats setzte sich daher dafür ein, die Vorbehalte gegenüber Konzeptvergaben auszuräumen. Im Rahmen des Strategiedialogs „Bezahlbarer Wohnraum“ der Landesregierung war sie Teil der Arbeitsgruppe „Kommunaler Werkzeugkasten“, in der Vertreterinnen und Vertreter aus Kommunen, Bauwirtschaft, Architektenkammer und Landesverwaltung gemeinsam Lösungen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum entwickelten.

Förderprogramme helfen bei der Durchführung von Konzeptvergaben

Ein zentrales Ergebnis des Strategiedialogs war die Entwicklung einer vereinfachten sogenannten „Konzeptvergabe light“. „Wir haben gesagt: Macht’s nicht so kompliziert und versucht doch mal, das einheitlich zu entwickeln“, erzählt Priebe. „Am Ende kam dabei eine Handreichung heraus mit verschiedenen praxisnahen Vorlagen – unter anderem eine strukturierte Anleitung, ein Musterbeispiel und Begriffserklärungen.“

Mittlerweile gebe es auch ein Förderprogramm, das für die Konzeptvergabe aufgelegt wurde. „Kommunen, die sich das erste Mal an so ein Verfahren heranwagen, bekommen eine Prämie von 10.000 Euro“, unterstreicht die Bürgermeisterin. „Zusätzlich gibt es Fördergutscheine, mit denen man bis zu 50.000 Euro bekommen kann, um das Verfahren durchzuführen.“ Die Förderquote liege dabei bei 80 Prozent – das sei wirklich sehr hoch. „Gerade wenn man externe Betreuer braucht, die schnell mal 20.000 bis 30.000 Euro kosten, ist das eine große Hilfe.“

Remseck lässt Quartier mit viel Qualität bauen

Birgit Priebe ist auch auf einer Kontaktliste des Landes als Ansprechpartnerin für Fragen zur Konzeptvergabe verzeichnet. Bauverantwortliche und Rathausspitzen könnten sich an diese Ansprechpersonen für den Erfahrungsaustausch wenden. Mit ihrer eigenen Kommune hat sie nämlich bereits gute Erfahrungen mit dem Instrument gemacht: Derzeit entsteht in Remseck das Bauprojekt Wolfbühl 3. „Die Stadt brauchte eine Kita, konnte sie aber nicht selbst bauen – wir hatten schlicht kein Geld“, erklärt sie. Das Grundstück wurde daher im Rahmen einer Konzeptvergabe vergeben, bei der nicht nur eine Kita, sondern auch ein gemischt genutztes Wohngebiet mit sozialer Durchmischung und einem Gemeinschaftsraum entstehen sollte. „Wir wollten dort nicht einfach irgendetwas hinstellen, sondern gezielt ein kleines Quartier mit Qualität entwickeln.“

Die Vergabe richtete sich an eine Bietergemeinschaft aus Investor und Architekturbüro, die Planung und Umsetzung zusammen verantwortet. Besonders positiv hebt Priebe hervor, dass die Stadt durch die Vergabekriterien nur die äußere Erschließung übernehmen musste, während die innere Erschließungsthematik intern organisiert wurde. Zwei der insgesamt zehn Gebäude werden zudem nach dem Landeswohnraumförderprogramm realisiert – ein Gewinn für die Sozialstruktur vor Ort. Dieses Programm unterstützt Kommunen und Bauträger beim Bau von bezahlbarem Mietwohnraum, etwa durch Darlehen oder Zuschüsse. Aktuell befindet sich das Projekt in der Bauphase, erste Gebäude sind bereits weit fortgeschritten.

Mit Konzeptvergaben das Wohnraumproblem gezielt angehen

„Wir haben hier nicht nur ein städtebauliches Problem gelöst, sondern bezahlbaren Wohnraum mit hoher architektonischer Qualität geschaffen – das zeigt, was mit einer Konzeptvergabe möglich ist“, betont Priebe.

Mit Konzeptvergaben können Kommunen das Wohnraumproblem gezielt angehen. Dennoch, so die Bürgermeisterin, brauche es aus ihrer Sicht für Kommunen noch deutlich mehr Handlungsspielraum. Ein zentrales Hindernis liegt für sie im fehlenden Zugriff auf private Grundstücke. „Viele Flächen gehören Privatpersonen, die entweder nicht verkaufen – oder nur zu Preisen, bei denen kein bezahlbarer Wohnraum mehr möglich ist“, sagt sie. Hier wünscht sie sich klarere und durchsetzungsfähigere gesetzliche Regelungen. „Wir würden ja gern bauen – aber ohne Grundstücke geht gar nichts.“

Hier finden Sie die Handreichung „Konzeptvergabe light“ sowie weitere Informationen.