Der Bau-Turbo in der kommunalen Praxis

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt ist in Deutschland und damit auch in Baden-Württemberg ungebrochen hoch. Als eine Maßnahme des Gegensteuerns hat die Bundesregierung den sogenannten „Bau-Turbo“ auf den Weg gebracht. So trat am 30. Oktober 2025 das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“, welches zahlreiche Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) und damit die rechtliche Umsetzung des “Bau-Turbo” enthält, in Kraft. 

Wesentlicher Gegenstand des Gesetzes sind insbesondere die folgenden Änderungen im Baugesetzbuch: 

• § 31 Absatz 3 BauGB: Mit dieser Änderung soll im Geltungsbereich eines Bebauungsplans mehr Wohnbebauung ermöglicht werden. So soll durch erweiterte Befreiungen – beispielsweise durch Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe – neuer Wohnraum geschaffen werden können.

• § 34 Absatz 3b BauGB: Ermöglicht wird im unbeplanten Innenbereich – über die bestehenden Möglichkeiten in § 34 Absatz 3a BauGB hinaus – auch die Neuerrichtung von Wohngebäuden dort, wo sie sich nicht in den Bebauungszusammenhang einfügen. 

• § 36a BauGB: Regelung der gemeindlichen Zustimmung. Demnach erteilt die Gemeinde ihre Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. 
  
   
• § 246e BauGB: Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des BauGB oder den aufgrund dieses Gesetzbuchs er-lassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der Vorhaben für den Wohnungsbau dient, die unter § 246e Absatz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB genannt sind.

Bau-Turbo: Zustimmung der Gemeinde zur Sicherung der kommunalen Planungshoheit

Die mit dem „Bau-Turbo“ verbundenen gesetzlichen Änderungen umfassen im Wesentlichen die Erweiterung bestehender und die Einführung neuer Abweichungs- und Befreiungstatbestände. Diese Befreiungsmöglichkeiten können in denjenigen Fällen hilfreich sein, in welchen bislang eine Vorhabenrealisierung vor allem an den bauplanungsrechtlichen Rahmenbedingungen scheiterte. Hier bieten die neuen Instrumente nun Chancen für eine Realisierung der Vorhaben, sofern auch die Zulässigkeitsvoraussetzungen aus anderen Rechtsgebieten, wie beispielsweise des Bauordnungsrechts oder des Immissionsschutzrechts, erfüllt sind. Auf im Einzelfall zusätzlich bestehende Hemmnisse der Vorhabenrealisierung, wie das Baunebenrecht, die Baupreise oder die Finanzierungskonditionen hat der „Bau-Turbo“ jedoch keinen Einfluss. 

Aufstockungen, wie hier in Karlsruhe, sollen künftig einfacher möglich sein und zusätzlichen Wohnraum im Bestand schaffen. Foto: Chiara Bellamoli

Die Abweichungs- und Befreiungstatbestände der §§ 31 Absatz 3, 34 Absatz 3b und 246e BauGB setzen allesamt zu Recht die gemeindliche Zustimmung nach § 36a BauGB voraus. Dieses Zustimmungserfordernis ist zwingend notwendig, da die vorgenannten Befreiungstatbestände mit einem erheblichen Eingriff in die kommunale Planungshoheit verbunden sind. 

Maßgeblich für die Zustimmungsentscheidung der Gemeinde sind nach § 36a Absatz 1 BauGB die „Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung“ der Gemeinde. An dieser Stelle ist zu betonen, dass die Gemeinde über ihre Zustimmung allein mit Blick auf diese vorbenannten „Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung“ befindet, indem insbesondere die gemeindlichen Entwicklungsziele, ihre planerische Vorstellung und ihre städtebauliche Perspektive einbezogen werden. Dies dient in erster Linie der Wahrung langfristig tragfähiger städtebaulicher Entwicklungen und ausdrücklich nicht dem Erfüllen eines jeden Einzelinteresses. 

Vor diesem Hintergrund können Zustimmungsersuchen abgelehnt werden, die eben nicht den “Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung” der Gemeinde entsprechen. Ergänzend ist diesbezüglich darauf hinzuweisen, dass auf die Erteilung der Zustimmung grundsätzlich kein Rechtsanspruch besteht. 

Neue Abweichungsmöglichkeiten im BauGB eröffnen zusätzliche Nachverdichtungspotenziale in bestehenden Siedlungsstrukturen – etwa durch Bauen in zweiter Reihe, bei dem neue Wohnhäuser hinter bestehenden Gebäuden auf bislang ungenutzten Grundstücksteilen entstehen.

Städte und Gemeinden mit verantwortungsvoller Rolle

Mit der Bindung an die Zustimmung der Gemeinden wird diesen ein großes Maß an Verantwortung übertragen. Die Zustimmungsentscheidung ist zwar grundsätzlich im Einzelfall zu treffen und auf das konkrete Vorhaben bezogen. Dennoch ist eine vorgelagerte Abstimmung innerhalb der Gemeinde möglich. So können die Städte und Gemeinden in diesem Zusammenhang zur Vermeidung unerwünschter städtebaulicher Entwicklungen eine „klare Linie“ durch Grundsatzbeschlüsse oder Konzepte für die Erteilung der Zustimmung nach § 36a BauGB festlegen, um rechtssicher zu agieren und dem Gleichbehandlungsgrundsatz Rechnung zu tragen. 

Es obliegt somit der Gemeinde festzulegen, ob und unter welchen Voraussetzungen die neuen Befreiungs- und Ausnahmetatbestände zur Anwendung kommen sollen. Als ein mögliches Instrumentarium ist die Feststellung von Kriterien denkbar, anhand derer transparente Entscheidungen über die nach § 36a BauGB erforderliche Zustimmung getroffen werden. Zur Wahrheit gehört jedoch auch, dass die Erarbeitung eines solchen Kriterienkatalogs zunächst mit einem kommunalen Zusatzaufwand verbunden ist.

Eine der wesentlichen Fragen, die in diesem Zusammenhang zu klären sein wird, ist der angestrebte Anwendungsbereich. So sind Abgrenzungen der Anwendungsgebiete denkbar, wie beispielsweise die Fokussierung auf bestimmte Bebauungsplangebiete, eine Schwerpunktsetzung auf den unbeplanten Innenbereich, die Grundsatzfrage der Außenbereichsnutzung oder eine Unterscheidung der Anwendung nach der Größe der betroffenen Flächen. Des Weiteren ist es sinnvoll, die örtlich einschlägigen städtebaulichen Grundlagen, wie städtebauliche Konzepte oder bestehende örtliche Satzungen mit Gestaltungsbezug, zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund muss zudem die jeweilige Erschließungssituation einbezogen werden, um infrastrukturelle Fehlentwicklungen für die Gemeinde zu vermeiden. 

Gleichermaßen wichtig ist die Entscheidung der Gemeinde, ob von der Möglichkeit des § 36 Absatz 1 BauGB Gebrauch gemacht wird, wonach die Zustimmung an die Bedingung der Erfüllung von bestimmten städtebaulichen Anforderungen seitens des Vorhabenträgers geknüpft wird. Außerdem von Bedeutung ist die interne Abstimmung über die Zuständigkeit innerhalb der Gemeinde (Gemeinderat, zuständiger Ausschuss, Bürgermeister). Eine der wesentlichen Herausforderungen, die mit der Zustimmungsentscheidung verbunden ist, ist das Antizipieren der städtebaulichen Wirkung der im Rahmen des „Bau-Turbo“ zugelassenen Vorhaben. So können sich je nach Lage und Umfang der beantragten Vorhaben erhebliche Folgen, beispielsweise für den Gebietscharakter und bestehende bauleitplanerische Konzepte, ergeben. Die Vermeidung eben solcher Fehlentwicklungen macht die Zustimmung nach § 36a BauGB für die Gemeinden zu einer komplexen und verantwortungsvollen Aufgabe.

Experimentierklausel kann nur Zwischenlösung sein

Insbesondere der als befristete Experimentierklausel ausgestaltete § 246e BauGB mit seinen weitreichenden Abweichungsmöglichkeiten kann nur als Zwischenlösung fungieren. Über diesen Zeitraum hinaus braucht es sowohl eine Vereinfachung der Bauleitplanverfahren im BauGB, als auch eine Anpassung der materiellen Anforderungen an Bauvorhaben – insbesondere im Baunebenrecht. Für eine langfristig städtebaulich angemessene Entwicklung von Wohnbauflächen muss es also darum gehen, den Städten und Gemeinden im Rahmen ihrer Planungshoheit vereinfachte Verfahren der Bauleitplanung an die Hand zu geben. Hierbei braucht es jedoch nicht zuvorderst neue Befreiungstatbestände, sondern die Vereinfachung der materiellen und verfahrensbezogenen Regelungen selbst. 

Autor

Christian Manz ist Referent für Planen, Bauen, Wohnen, Ländlichen Raum und Vergaberecht beim Gemeindetag.