Potenziale heben

Als eine zentrale Herausforderung der kommunalen Wohnraumpolitik gilt, ausreichend Grundstücke für Neubauten bereitzustellen und bestehende Leerstände zu aktivieren. In der Praxis erweist sich dies oft als schwierig, da der Großteil der bebaubaren Flächen sowie des Wohnungsbestands in privater Hand liegt. Kommunen haben also oft auf potenzielle Flächen und Bestandsgebäude, die für Wohnraum genutzt werden könnten, keinen direkten Zugriff.

Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“

Weder der geplante sogenannte „Bauturbo“ der Bundesregierung noch die Novelle der Landesbauordnung in Baden-Württemberg ändern etwas an dieser strukturellen Begrenzung. Zwar werden rechtliche Hürden für das Bauen gesenkt, doch ohne die Mitwirkung privater Eigentümerinnen und Eigentümer bleiben viele dieser neuen Möglichkeiten ungenutzt. Für eine nachhaltige Wohnraumentwicklung ist es somit notwendig, gezielt auf private Eigentümerinnen und Eigentümer zuzugehen und sie davon zu überzeugen, einen Beitrag zur Lösung des Wohnraumproblems zu leisten. Die Landesregierung versucht bereits seit 2009 Kommunen dabei zu unterstützen, insbesondere bei einer Aktivierung möglicher Flächen vor Ort. So soll dafür etwa das Förderprogramm „Flächen gewinnen durch Innenentwicklung“ sorgen. Dessen Grundidee folgt einem vorwiegend ökologischen Ansatz: Statt neue Baugebiete auszuweisen, sollen vorhandene Baulücken, Leerstände oder untergenutzte Grundstücke aktiviert werden – möglichst im Bestand. Ziel ist es, die Flächeninanspruchnahme zu verringern, insbesondere durch nachhaltige Nachverdichtung und die Nutzung bestehender Strukturen.

Angesichts der zunehmend angespannten Wohnraumsituation rückte das mit dem Programm ebenfalls verbundene Ziel, gleichzeitig mehr Wohnraum zu schaffen, verstärkt in den Fokus. Immerhin wurden laut dem Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen durch das Programm seit 2009 über 470 Projekte realisiert, die mit rund 13,8 Millionen Euro unterstützt wurden. Kürzlich wurde das Förderprogramm in mehreren Punkten weiterentwickelt: Das Fördervolumen wurde erhöht, und der Anwendungsbereich ausgeweitet. Neben Wohnbauflächen umfasst die Förderung nun auch die Aktivierung sowie Mehrfachnutzung von Industrie- und Gewerbeflächen.

Bad Waldsee setzt auf Flächenmanagement

Eine zentrale Rolle spielen dabei auch Personalstellen für das kommunale Flächenmanagement, die Städte und Gemeinden innerhalb des Programms gefördert bekommen. Eine dieser Flächenmanagerinnen ist Nicole Saile in Bad Waldsee. Sie übernahm die Stelle in der Stadt mit rund 20.200 Einwohnerinnen und Einwohnern im Landkreis Ravensburg im April 2024. Seither ist sie zu 50 Prozent mit Aufgaben im Flächenmanagement betraut und zugleich zu 50 Prozent in die Abteilung Stadtplanung eingebunden, wodurch laut der Kommune eine enge Verzahnung beider Bereiche sichergestellt wird. „Das Flächenmanagement soll als Impulsgeber und Schnittstelle zwischen Verwaltung, Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Projektentwicklern wirken“, heißt es aus der Stadtverwaltung. Ziel ist es, tragfähige und nachhaltige Lösungen zu entwickeln, die einen echten Mehrwert für alle Beteiligten schaffen.

Digitale Potenzialanalyse und Aktivierungsstrategie

Die wesentlichen Aufgaben bestehen unter anderem im Aufbau einer „Potenzialflächendatenbank“ und der „aufsuchenden Eigentümerberatung“ sowie der Mitgestaltung städtebaulicher Konzepte. Ein umfassendes Flächenmanagementkonzept der Kommune befindet sich derzeit im Aufbau. Der erste Schritt dafür war es, ab Mai 2024 eine digitale Datenbank zu erstellen, die als zentrale Grundlage für die weitere Aktivierungs- und Öffentlichkeitsarbeit Bad Waldsees dient. Wie viel Potenzial in einer solchen Analyse stecken kann, zeigt Bad Waldsee deutlich: „Bis Februar 2025 wurden rund 575 potenzielle Flächen erfasst“, berichtet Saile. „Davon befinden sich lediglich rund zwei Prozent im Eigentum der Stadt.“ 43 Prozent (rund 247 Flächen) davon seien unbebaute Grundstücke in Bebauungsplangebieten und im Innenbereich, darunter 72 Prozent (etwa 178 Flächen) klassische Baulücken im Innenbereich. Sieben Prozent (etwa 40 Flächen) sind Leerstände – also vollständig ungenutzte Wohn- oder Mischgebäude (keine einzelnen leerstehenden Wohnungen). 22 Prozent (etwa 127 Flächen) entfallen auf untergenutzte Althofstellen ohne aktive Landwirtschaft oder erkennbare Nachfolgenutzung. Weitere 22 Prozent gelten als geringfügig bebaute Grundstücke – meist mit nur einem Nebengebäude oder sehr großem Grundstück, auf dem zusätzlich gebaut werden könnte. Drei Prozent (rund 17 Flächen) entfallen auf leerstehende Wirtschaftsgebäude am Ortsrand, und nochmals drei Prozent (rund 17 Flächen) auf ungenutzte Gewerbeflächen.

Die Datenanalyse liege für das gesamte Stadtgebiet sowie differenziert für alle Ortsteile vor, die jeweils unterschiedliche Strukturen aufweisen. Auf dieser Grundlage begann die Flächenmanagerin schließlich mit der „Aktivierungsstrategie“. Diese basiere auf einer Kombination aus Information, Beratung, Motivation und – künftig – auch gezielter Förderung. „Ziel ist es, die Eigentümer für die Potenziale ihrer Flächen zu sensibilisieren, mögliche Hürden abzubauen und gemeinsam Projekte zu initiieren, die langfristig tragfähig sind.“ Im März 2025 wurde das Vorhaben im Gemeinderat vorgestellt. Im April 2025 erfolgte dann ein gezielter Erstkontakt mit Eigentümerinnen und Eigentümern unbebauter Grundstücke in Bebauungsplangebieten sowie von Leerständen durch persönliche Informationsschreiben mit Fragebögen. Es galt, zunächst Hemmnisse und Gründe für die Nichtnutzung zu ermitteln. Die Rückmeldungen bildeten dann wiederum die Basis für spätere Maßnahmen – etwa Förderprogramme zu eruieren sowie Beratungsangebote oder Informationsveranstaltungen bereitzustellen.

Eigentümer überzeugen und Hemmnisse abbauen

Die Aktivierungsstrategie wird federführend durch das Flächenmanagement umgesetzt und in enger Zusammenarbeit mit Bürgermeisterin Monika Ludy konzipiert und begleitet. Diese Strategie bezeichnet die Stadt als einen klar strukturierten Instrumentenmix, der darauf abzielt, private Eigentümerinnen und Eigentümer systematisch einzubinden und zu beraten. „In den ersten Informationsschreiben wurden die Eigentümer gebeten, Rückmeldung zu geben, welche Hürden einer Bebauung derzeit im Weg stehen“, erklärt Nicole Saile. Sind es rechtliche Unsicherheiten, finanzielle Aspekte oder persönliche Gründe? „Rund die Hälfte hat bereits geantwortet – ein positives Signal“, so Saile weiter. Weitere Aktivierungsschreiben hat sie für die kommenden Monate geplant. Im Anschluss an das Infoschreiben folgte die persönliche Ansprache. Eigentümerinnen und Eigentümer wurden dabei direkt kontaktiert, um in individuellen Beratungsgesprächen mögliche Lösungen zu erarbeiten. Ergänzt wird dieser Ansatz durch breit angelegte Informationsarbeit: Presseberichte, Flyer, die städtische Website, Social-Media-Beiträge und geplante Modellprojekte dienten dazu, Aufmerksamkeit zu schaffen und Informationslücken zu schließen.

„Die Rückmeldungen zeigen ein deutliches Informationsbedürfnis – insbesondere zu baurechtlichen Fragen, Möglichkeiten der Modernisierung sowie verfügbaren Förderprogrammen“, berichtet die Flächenmanagerin. Erste Gespräche hätten bereits zu konkreten Lösungsansätzen geführt, etwa bei der Reaktivierung einzelner Grundstücke oder der Klärung von Genehmigungsfragen. Die Rückmeldungen aus der Eigentümerbefragung geben einen aufschlussreichen Einblick in die Gründe, warum viele Flächen bislang ungenutzt geblieben sind. Häufig genannt wurde der Wunsch, Flächen für Erben zurückzuhalten, also als Vorsorge für nachfolgende Generationen. Auch komplexe Eigentumsverhältnisse, zum Beispiel in Erbengemeinschaften, erschweren laut der Befragung oft Entscheidungen über eine neue Nutzung oder Bebauung. Weitere Gründe, die angegeben wurden, waren, die Nutzung als „Notgroschen“ oder Geldanlage. Aber auch eine Unkenntnis über baurechtliche oder fördertechnische Möglichkeiten sind genannt worden. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer empfinden zudem den hohen Planungsaufwand als Hemmnis, insbesondere wenn eine Erstberatung fehlt. Genannt wurden daneben Unsicherheiten in Bezug auf die Nachbarschaft, auch schlicht „Gewohnheit“ oder ein fehlender Handlungsdruck. In manchen Fällen bestünde laut Saile auch kein finanzieller Bedarf, insbesondere bei Personen mit Mehrfach-Eigentum.

Wohnraum schaffen durch Information und Beratung

Im Mai fand in Bad Waldsee bereits eine gut besuchte Informationsveranstaltung zur Innenentwicklung statt. Es wurden die Ergebnisse der Potenzialflächenerhebung vorgestellt und konkrete Nutzungsbeispiele sowie Hinweise auf Fördermöglichkeiten präsentiert. Die Rückmeldungen der Teilnehmerinnen und Teilnehmer waren laut der Flächenmanagerin durchweg positiv. Mehrfach sei der Wunsch nach weiteren Veranstaltungen geäußert worden. Seitdem verzeichnet die Stadt zudem eine spürbare Zunahme an Beratungsanfragen. Bei den ersten Lösungsansätzen, die bereits mit Eigentümerinnen und Eigentümern entwickelt werden konnten, half es, über baurechtliche Fragen und mögliche Förderprogramme aufzuklären. Auch erste Ideenskizzen für mögliche Entwicklungen wurden erarbeitet. „Insgesamt zeigt sich, dass das Thema Innenentwicklung auf breite Resonanz stößt und die laufende Informations- und Aktivierungsarbeit erste Wirkung zeigt“, bilanziert Bürgermeisterin Monika Ludy.

Als nächster Schritt ist die Entwicklung erster Leitlinien zur Innenentwicklung angedacht. Diese Überlegungen befinden sich derzeit noch in interner Abstimmung und sollen zu einem späteren Zeitpunkt dem Gemeinderat vorgestellt werden. Aus Sicht der Stadt ließe sich die Innenentwicklung zusätzlich stärken, wenn bestimmte gesetzliche Rahmenbedingungen angepasst würden. „Wünschenswert wären zum Beispiel eine Bebauungspflicht in ausgewiesenen Baugebieten oder auch eine Pflegepflicht für unbebaute Grundstücke“, so Saile. Auch eine klarere Abgrenzung von Innen- und Außenbereich sowie vereinfachte Genehmigungsverfahren könnten die Arbeit vor Ort deutlich erleichtern. Darüber hinaus sieht sie in gezielten Anreizen einen wichtigen Hebel: Förderprogramme und Zuschüsse für Beratung, Projektentwicklung und Modernisierung, steuerliche Erleichterungen für aktivierte Flächen oder ein landesweiter Innenentwicklungsfonds könnten Eigentümerinnen und Eigentümer zusätzlich motivieren. „Modellprojekte, Beteiligungsformate und eine professionelle Begleitung durch Architekten, Mediatoren oder Energieberater sind ebenfalls hilfreich – gerade in komplexeren Fällen.“