Vom Leerstand zum lebendigen Zentrum

Mit dem Projekt „Neue Ortsmitte“ hat die Gemeinde Abstatt das ambitionierte Ziel, eine lebendige Ortsmitte zu schaffen. Sie soll den Einwohnerinnen und Einwohnern wie Besucherinnen und Besuchern neben den Dingen des täglichen Bedarfs eine hohe Aufenthaltsqualität bieten. Mit Elan und voller Überzeugung wurde das Projekt aufgegriffen und mit Unterstützung des Landes Baden-Württemberg im Rahmen der städtebaulichen Erneuerung eine Herkulesaufgabe angegangen. Viele glaubten, dass dieses Vorhaben im Spannungsfeld zwischen wirtschaftlichen Interessen sowie städtebaulichen Prinzipien und Anforderungen zum Scheitern verurteilt sei.

Drei neu errichtete Mehrfamilienhäuser im Zentrum von Abstatt. Sie schaffen familiengerechten Wohnraum und bieten zudem barrierefreie Seniorenwohnungen.

Bereits zu Beginn der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme „Auensteiner Straße/Rathausstraße“ im Jahr 2013 schuf die rund 4.900 Einwohnerinnen und Einwohner zählende Gemeinde im Landkreis Heilbronn mit einem städtebaulich-freiraumplanerischen Wettbewerb eine fundierte Planungs- und Entscheidungsgrundlage für die nachhaltige Entwicklung ihrer Ortsmitte. Von Anfang an lag der Schwerpunkt der Entwicklungsbemühungen auf dem Quartier um den ehemaligen Schlecker-Markt in der Rathausstraße 20 und 22 mit dem klaren Ziel, dort wieder eine Einzelhandelseinrichtung zu etablieren.

Nach jahrelangem Leerstand war der Wunsch der Bevölkerung nach einem zentralen Lebensmittelmarkt mit Metzgerei und einem barrierefreien Ärztehaus sowie altersgerechten und familienfreundlichen Wohnungen sehr groß. Lange schon war der einzige Nahversorger für Lebensmittel aus der Ortsmitte auf die grüne Wiese abgewandert und so nicht mehr fußläufig für die Bewohnerinnen und Bewohner des Ortskerns erreichbar.

Die Bestrebungen zur Ansiedlung eines Vollsortimenters wurden allerdings schon frühzeitig verworfen. Nicht nur, weil sich im Zuge der Erörterung der verschiedenen Planvarianten mit in Frage kommenden Investoren und Marktbetreibern sehr schnell herausstellte, dass dieses Vorhaben aus topografischen und betrieblichen Gründen nur schwer realisierbar ist, sondern auch, weil die konsequente Erfüllung der geforderten Voraussetzungen und Rahmenbedingungen eine vollständige Aufgabe nicht nur der Struktur der Ortsmitte von Abstatt, sondern sämtlicher städtebaulicher Prinzipien bedeutet hätte.

Alternativ wurde daraufhin eine „kleine Lösung“ entwickelt – mit dem Ziel, durch Wiedernutzbarmachung und Erweiterung des ehemaligen Schlecker-Marktes Handelsflächen für die Ansiedlung beispielsweise einer Metzgerei, eines Frischemarktes, einer Postagentur oder Ähnlichem zur Verfügung zu stellen. Hierfür wurden von dem mit der Ortsplanung beauftragten Büro mehrere Varianten entwickelt, die im Juni 2016 anlässlich des Tages der Städtebauförderung – und symbolträchtig in den Räumen des ehemaligen Schlecker-Marktes – der überaus interessierten Bürgerschaft vorgestellt wurden.

Gemeinsam mit dem Investor, den Architekten und der Landsiedlung Baden-Württemberg als Sanierungsberater wurde das große Projekt im Jahr 2017 in Angriff genommen. Im Mai 2019 war es schließlich so weit: Nach einem zweieinhalb Jahre dauernden Abstimmungs-, Planungs- und Verhandlungsprozess konnten die Kauf-, Bau- und Tauschverträge zur Umsetzung des Leuchtturmprojekts unterzeichnet werden. Der Weg dorthin war geprägt von zahlreichen rechtlichen, organisatorischen, konzeptionellen und finanziellen Hürden sowie schmerzhaften und enttäuschenden Rückschlägen. Doch noch im Herbst 2019 konnte mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Auch der Kirchplatz in Abstatt wurde im Rahmen des Projekts ansprechend neu gestaltet.

Ortskernentwicklung als kommunale Herkulesaufgabe

Seitens der Städtebauförderung konnte die Gemeinde dabei Finanzhilfen des Landes für die Schaffung von 26 öffentlichen Tiefgaragenstellplätzen sowie für die umfassende Erneuerung und Umnutzung des ehemaligen Schlecker-Marktes einplanen, nicht jedoch für den Neubau des Lebensmittelmarkts, den sie vollständig eigenfinanzieren musste.

Die Fertigstellung war ursprünglich für September 2021 geplant, aber auch während der Bauphase musste die Gemeinde durch die coronabedingten Turbulenzen, die Lieferengpässe und Preissteigerungen im Bausektor sowie aufgrund massiver Grundwasserprobleme manch ernüchternden Rückschlag einstecken, so dass sich die Fertigstellung mit der Übergabe der letzten Wohnung bis ins Frühjahr 2023 hinein verzögerte.

Abstatt hatte als ursprüngliches Straßendorf keine echte Mitte. Mit ihrem Leuchtturmprojekt hat die Gemeinde nun aber ein maßstäbliches, architektonisch überzeugend gestaltetes zentrales Quartier mit drei um einen grünen, attraktiven Gartenhof angeordneten Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 24 Wohneinheiten geschaffen – davon 16 barrierefreie Seniorenwohnungen sowie 8 familiengerechte Wohnungen.

Die Mehrfamilienhäuser der neuen Ortsmitte schaffen Wohnraum im Zentrum von Abstatt.

Ortskernentwicklung verbindet Wohnen und Nahversorgung

Mit dem Lebensmittelmarkt, der sich der Inklusion verschrieben hat, einer Metzgereifiliale, einer Postpoint-Filiale mit Schreibwarenladen sowie dem modernisierten Ärztehaus mit neuem Aufzug entsteht im Rahmen des Gesamtkonzepts eine hohe Nutzungsvielfalt. Ergänzt wird dies durch die neu gestalteten Plätze und Freiräume im Umfeld, die im Rahmen der Städtebauförderung entstanden sind – darunter der Place de Léhon als neuer Marktplatz. So entwickelt sich ein attraktiver Ort zum Einkaufen und Verweilen. Das richtungsweisende Vorhaben trägt damit zur Etablierung einer lebendigen Ortsmitte und zur Sicherung einer nachhaltigen innerörtlichen Versorgung bei.

Insbesondere die Ansiedlung des Lebensmittelmarktes ist mit Blick auf die örtliche Nahversorgung ein zentraler Baustein des Projekts. Diesbezüglich wurden an der Beilsteiner Straße/Rathausstraße unter den drei Wohngebäuden über zwei Etagen ein Parkdeck und die Räumlichkeiten für den Lebensmittelmarkt mit ca. 1.700 Quadratmetern Gesamtfläche errichtet.

Wohnen und Nahversorgung eng verknüpft: Die Mehrfamilienhäuser verfügen über einen integrierten Lebensmittelmarkt.

Im Mittelpunkt des Projekts stehen soziale Ziele. Die Gemeinde vermietete die Räume nach der Fertigstellung im November 2022 an den CAP-Markt. Betrieben wird dieser von der gfa süd – der Genossenschaft der Werkstätten für behinderte Menschen Süd – als Inklusionsmarkt, in dem jeder zweite Mitarbeitende eine anerkannte Behinderung hat. Damit übernimmt die gfa süd als verlässliche Partnerin Verantwortung für gelebte Inklusion und trägt zur Stärkung des gesellschaftlichen Zusammenhalts in Abstatt bei.

Selten stand eine Gemeinde gemeinsam mit den Projektbeteiligten und den beauftragten Architekten so geschlossen, engagiert und mit so viel Herzblut hinter einem Vorhaben dieser Tragweite. Ebenso selten wurde ein solches Projekt von den Bürgerinnen und Bürgern so erwartungsvoll und schließlich so uneingeschränkt positiv und begeistert aufgenommen wie bei der Vorstellung des „Jahrhundertprojekts für Abstatt“ anlässlich des Tages der Städtebauförderung 2019.

Keine Frage: Der mehr als unglückliche Verlauf der Baumaßnahme war geprägt von massiven Grundwasserproblemen, coronabedingten Ausfällen und Verzögerungen, Lieferengpässen im Baugewerbe, unvorhersehbaren statischen Komplikationen und nicht zuletzt von der immensen Kostensteigerung der vergangenen Jahre. Er hat bei allen Beteiligten, einschließlich der von der langen Bauzeit betroffenen Anlieger, Spuren hinterlassen. Dadurch ging zwangsläufig auf dem Weg vom euphorischen Aufbruch im Jahr 2019 bis zur Fertigstellung und Abrechnung des „Jahrhundertprojektes“ im Jahr 2023 einiges von der seinerzeitigen Aufbruchsstimmung verloren.

Aber schon heute sind diese Eindrücke zurückgetreten hinter der Tragweite, Größe und Strahlkraft dieses Best-Practice-Beispiels einer „Neuen Ortsmitte“. Denn die Gemeinde kann mit Fug und Recht stolz sein auf das Erreichte: Abstatt hat es mit diesem Leuchtturmprojekt schließlich geschafft, sein Gesicht und die Lebensbedingungen seiner Einwohnerschaft nachhaltig zum Positiven zu verändern. Eine „Neue Ortsmitte“ wurde errichtet, in der die Menschen nicht nur wieder gerne wohnen und einkaufen, sondern die auch in jeder anderen Hinsicht als Kristallisationspunkt des öffentlichen Lebens gelten kann.

Besonders bemerkenswert ist dabei, dass dies bewerkstelligt wurde, ohne dabei die bauliche, historisch gewachsene Ortsstruktur vollständig aufzugeben und sämtliche städtebauliche Prinzipien über Bord zu werfen. Ja mehr noch: Mit der hervorragenden Planung und Nutzungskonzeption wurde ein neues lebendiges und identitätsstiftendes Ortszentrum geschaffen, das sich durch ein Maximum an Aufenthalts- und Gestaltungsqualität auszeichnet. Bleibt zu hoffen, dass viele andere Kommunen diesem zukunftsweisenden Projekt nacheifern und dazu beitragen, dass ihre Ortsmitten wieder das pulsierende Herz des Gemeinwesens werden.

Autor

Wolfgang Mielitz ist Seniorprojektleiter bei der Landsiedlung Baden-Württemberg, einem gemeinnützigen, vom Land Baden-Württemberg getragenen Entwicklungsunternehmen. Es unterstützt Kommunen bei der nachhaltigen Flächen- und Ortsentwicklung, begleitet städtebauliche Projekte und trägt insbesondere zur Stärkung des Ländlichen Raums bei.