Einfacher, schneller, günstiger
In den vergangenen Jahren sind die Baukosten immens gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Bauleistungen im Wohnungsneubau seit 2020 um mehr als 30 Prozent gestiegen. Damit liegen die Baukosten deutlich über der allgemeinen Inflationsentwicklung. Gründe sind unter anderem stark gestiegene Preise für Baustoffe wie Stahl, Beton und Dämmmaterialien, ausgelöst durch höhere Energiepreise und gestörte Lieferketten infolge der Corona-Pandemie und geopolitischer Krisen. Hinzu kommen ein anhaltender Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft mit steigenden Löhnen sowie verschärfte Bau- und Energiestandards, die den Material- und Planungsaufwand erhöhen. Insgesamt verteuern diese Faktoren Bauprojekte erheblich.
Nach aktuellen Daten aus dem „Sozialen Wohn-Monitor 2026“ fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen – vor allem bezahlbare und sozial gebundene. Um dieses Defizit abzubauen, wären jährlich etwa 400.000 neue Wohnungen nötig, tatsächlich liegen die Fertigstellungen jedoch deutlich darunter. Viele Bauexpertinnen und -experten sehen einen Lösungsweg darin, Baukosten zu senken, indem einfacher gebaut wird. Eine Hoffnung liegt im sogenannten „Gebäudetyp E“. Der Ansatz, ursprünglich von der Bayerischen Architektenkammer initiiert, steht für einfaches und experimentelles Bauen und soll Planungs- und Bauprozesse verschlanken.
Mehr Spielraum für einfaches Bauen
Fachplaner und Bauherren können dabei bewusst auf überflüssige Standards und Komfortanforderungen verzichten, solange die grundlegenden Schutzziele der Bauordnung – etwa Brandschutz, Standsicherheit sowie Gesundheits- und Umweltschutz – eingehalten werden. So entstehen größere Entwurfsfreiheiten und Einsparpotenziale, da aufwendige Technik und überzogene Komfortnormen entfallen können. Ende 2025 hat die Bundesregierung konkrete Eckpunkte für ein Gebäudetyp-E-Gesetz vorgelegt. Vorgesehen ist die Einführung eines Gebäudetyp-E-Vertrags, der es Bauherren und Planenden rechtssicher ermöglicht, vereinfachte Baustandards zu vereinbaren, die unterhalb der bislang üblichen „anerkannten Regeln der Technik“ liegen können – sofern alle Vertragsparteien ausdrücklich zustimmen. Abweichungen von nicht zwingend erforderlichen Normen sollen möglich werden, ohne automatisch als Bau- oder Planungsmangel zu gelten. Die grundlegenden Sicherheits- und Schutzziele bleiben dabei verbindlich. Pilotprojekte, Best-Practice-Sammlungen und der Austausch mit Fachkreisen sollen die Einführung in der Praxis begleiten.
Parallel dazu wurde ein Beteiligungsprozess gestartet: Seit Dezember 2025 arbeiten Vertreter aus Bauwirtschaft, Verbänden, Ländern und Justiz an der konkreten gesetzlichen Ausgestaltung. Dieser Prozess soll bis Frühjahr 2026 abgeschlossen werden. Auf dieser Grundlage ist ein Referentenentwurf vorgesehen, der im Laufe des Jahres 2026 in das parlamentarische Verfahren eingebracht werden soll.
Der Gesetzentwurf wird von der Bundesarchitektenkammer ausdrücklich begrüßt. Er sei geeignet, einfacheres, kostengünstigeres, innovativeres und damit auch klimafreundlicheres Planen und Bauen ermöglichen. Zudem greife der Entwurf zentrale zivilrechtliche Hemmnisse auf, die bisher einfachere Bauweisen erschwert hätten, und schlage dafür ausgewogene und hilfreiche Lösungen vor. Aus Sicht der Kammer eröffnet die Initiative damit neue Spielräume für wirtschaftliche und innovative Baukonzepte.
Gebäudetyp E: Pilotprojekte zeigen Einsparpotenzial
Bereits mehrere Pilotprojekte, vor allem in Bayern, zeigen, dass ein solches Vorgehen durchführbar ist. Kürzlich wurde ein Wohnhaus mit 15 Wohnungen in Ingolstadt fertiggestellt, das ohne zentrale Heizungs- und Lüftungsanlage auskommt. Statt klassischer Haustechnik setzt das Projekt auf massive Wände und Decken zur Wärmespeicherung sowie auf Sonnenstrahlung und die Abwärme der Bewohner und Geräte. Sensoren überwachen Temperatur, Luftfeuchtigkeit und CO₂-Werte und steuern automatisch Öffnungen für ein angenehmes Raumklima. Für sehr kalte Tage steht eine Notfall-Flächenheizung bereit.
Das „Haus fast ohne Heizung“ in Ingolstadt zeigt, wie einfaches Bauen Kosten senken kann. Durch reduzierte Haustechnik ist es rund 15 Prozent günstiger als vergleichbare konventionelle Projekte. Foto – Sebastian Schels/nbundm*
Diese Bauweise folgt dem „22 26-Konzept“, das ganzjährig behagliche Temperaturen ohne klassische Heiz-, Lüftungs- oder Kühlsysteme ermöglicht und Kosten in Planung, Bau und Betrieb reduziert. Die Bauwerkskosten liegen rund 15 Prozent unter denen vergleichbarer konventioneller Mehrfamilienhäuser. Träger ist die Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft Ingolstadt, unterstützt vom Freistaat Bayern. Parallel dazu laufen in Bayern 19 weitere Pilotvorhaben, in denen vereinfachte Bau- und Wohnformen nach dem Gebäudetyp E erprobt und wissenschaftlich ausgewertet werden.
Auch in Baden-Württemberg wird das Thema kostengünstig durch einfaches Bauen aktiv verfolgt. Im Rahmen des Strategiedialogs „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ hat das Land das Förderprogramm „Clever Bauen BW“ gestartet. Ziel ist es, qualitätsvolles, kostengünstiges und ressourcenschonendes Bauen durch einen experimentellen Umgang mit bestehenden Standards zu erproben. Gefördert werden Neubau- sowie Bestands- und Umnutzungsprojekte, ergänzt durch Machbarkeitsstudien und wissenschaftliche Begleitung. Der Förderaufruf richtet sich auch an Kommunen und Wohnungsbaugesellschaften. Projektskizzen können bis Ende März und Ende Juni 2026 eingereicht werden.
Auch über Pilotprojekte hinaus entstehen derzeit konkrete Wohnbauvorhaben, die sich am Leitbild des Gebäudetyp E orientieren und auf serielle Bauweisen setzen. In Stuttgart und Heilbronn etwa planen kommunale Wohnungsbaugesellschaften kompakte Mehrfamilienhäuser zur Nachverdichtung auf bereits erschlossenen Flächen. Die würfelförmigen Gebäude mit drei Vollgeschossen werden weitgehend in Holzfertigung hergestellt und kommen ohne Keller, Tiefgarage oder aufwendige Sondertechnik aus. Die modulare Bauweise wird durch einen vollständig digitalisierten Planungs- und Produktionsprozess ermöglicht. Für jedes Projekt wird ein digitaler Zwilling erstellt, der Planung, Fertigung und Montage präzise steuert und so Bauzeiten und Risiken reduziert.
Die zentral gefertigten, kompakten Mehrfamilienhaustypen mit einer Grundfläche von rund zwölf mal zwölf Metern und drei Vollgeschossen, die mehrere Wohneinheiten umfassen, werden in serieller Holzfertigung hergestellt und mit Photovoltaikanlagen sowie Wärmepumpen ausgestattet, um eine nachhaltige Energieversorgung und niedrige Betriebskosten zu gewährleisten. Durch die serielle Vorfertigung können diese Häuser in deutlich kürzerer Zeit, kostengünstiger und mit höherer Kostentransparenz entstehen als bei konventionellen Bauweisen – ein Ansatz, der sie besonders für die Nachverdichtung attraktiv macht.
Mehr Informationen zum Programm „Clever bauen“ finden Sie unter https://is.gd/DLJsgr
